哪些因素影响长沙市二手房价格?

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2019-06-12 11:15
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长沙作为中部省会城市,其房价在全国一直非常“低调”。我们来看看,哪些因素会影响到长沙市二手房价格?你的...

长沙作为中部省会城市,其房价在全国一直非常“低调”。但是随着长沙经济的快速发展,房地产市场开始出现不正常的现象:炒房客来势汹汹、开发商捂盘惜售、中介投机违规,房价特别是二手房价格上涨过快,从2016年8月开始连涨11个月,甚至一度超过新房价格。真正的刚需者成天哀叹:排队难、中签难、买房难……可进入2018年,情况急转直下,长沙市政府重拳出击严打“炒房”行为,一系列限购限售政策与“反炒房”专项整治行动,使原本火爆的二手房市场瞬间降温。

哪些因素影响长沙市二手房价格?

“炒房”行为被严打、新盘供应充足、二手房交易周期变长……低迷的市场环境下,买家更加冷静,中介更加谨慎,房东则有更多时间了解市场行情,对自己的房子进行合理估价。我们来看看,哪些因素会影响到长沙市二手房价格?你的房子又值多少钱呢?
数据说明
我们以单位面积房价作为因变量,收集了某二手房交易网站16139套二手房数据。自变量归纳为内部因素、区位因素和税收因素三部分,内部因素指房屋自身的基本信息,包括房屋面积、户型、朝向等;区位因素指房屋所在的地理位置及其周边的配套设施情况,包括城区、是否学区房等;税收因素指房屋是否满足税费优惠条件。具体的变量说明如下表所示:

哪些因素影响长沙市二手房价格?

因变量:单位面积房价

哪些因素影响长沙市二手房价格?

先来看看最受关注的长沙二手房单价分布情况。考虑到长沙房价的实际情况,我们只保留单价在3万元/平方米以下的房屋数据。从直方图可以看出,单位面积房价呈右偏分布,仅7.9%的房屋单价超过1.5万/平方米,平均单价为1.1万元/平方米,中位数为1.09万元/平方米,说明少部分高价房拉高了整体房价的平均水平。其中,单位面积房价最大值为2.69万/平方米,所对应的是位于雨花区中城丽景香山小区的一套二手房;最小值为4200元/平方米,对应的房屋位于望城区的学府星城小区,两者差距如此之大,究竟什么因素在影响价格呢?
自变量:内部因素

哪些因素影响长沙市二手房价格?

首先来看房屋的基本信息。由箱线图可以看到:从朝向看,房屋朝南为主流,但北向的房屋价格最高,东向最低;从所在楼房总层数看,随着总层数增加,房价呈现上升趋势,4-7层的多层建筑价格较为集中,存在许多高价房;从房龄看,房龄在5年之内的房屋,房屋单价随着房龄的增长呈现下降趋势,房龄超过5年后,价格有所回升;从是否装修看,是否装修对房价影响并不明显,已装修的房屋价格略高于未装修的房屋,价格更加集中。
自变量:区位因素

哪些因素影响长沙市二手房价格?

房屋的地理位置往往会对其价格产生重要影响,一个城市的中心城区由于经济发展水平较高,社会资源丰富等原因,房屋的价格通常较高。但从箱线图来看,这一条“法则”似乎并不适用了。除望城区外,长沙市其余五个城区的二手房单价差别并不明显。这可能是因为长沙市的城市结构并不属于传统的“由中心向四周扩展”的模式,而是呈现纵向分布,各个城区在经济发展和资源配置上相对均衡,而望城区为2011年才设立,其前身为望城县,故房价水平远低于其他5个城区。

哪些因素影响长沙市二手房价格?

房屋周边的配套设施也是许多人买房关心的一点。学区房由于拥有优质的教育资源,往往受到家长们的热烈追捧;而刚刚工作的小年轻们则更倾向于选择交通便利的二手房,近地铁口的房屋可能更受他们的喜爱;中老年购房者通常更喜青睐周边有公园的二手房。
从箱线图可以看出,学区房与非学区房数量均衡,学区房单价的平均水平要高于非学区房;周边是否有地铁口对二手房单价影响不大,近地铁口的房屋单价略高于无地铁口,且由于长沙市轨道交通起步晚,近地铁口的二手房数量较少;从房屋周围是否有公园来看,有公园的二手房数量较少,无公园的二手房平均单价更高,且存在许多高价房。
自变量:税收因素

哪些因素影响长沙市二手房价格?

税费优惠是购买二手房的一大优势,购买“满五唯一”的二手房可以免征营业税和个人所得税,因此在二手房市场十分热门。但箱线图显示,随着优惠力度升级,单位面积房价呈现下降的趋势,不满足任何税费优惠政策的二手房单价的平均水平反而最高。
但值得注意的是,不少标注“满五唯一”的二手房,其建筑年代却晚于2012年。由于房产证出证日期晚于建筑年代,这些房屋在2018年无法达到“满五唯一”的时间限制条件,因此购房者在购房时需要特别核实。
一个简单的回归分析

哪些因素影响长沙市二手房价格?

 

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