比房产税更狠!香港率先开征空置税,内地会不会跟进?

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2019-07-07 08:07
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面对房价持续上涨,香港提出,对空置6个月以上的一手房,开征空置税,税率约为总房价5%。...

房地产税尚未落地,空置税就已横空出世。

媒体报道,香港特区政府已经大致完成空置税草拟法案,准备下月提交立法会讨论。

此前,面对房价持续上涨,香港提出,对空置6个月以上的一手房,开征空置税,税率约为总房价5%。

香港版空置税即将面世,那么,内地会不会跟进?与房地产税相比,谁对楼市的杀伤力更大?

01

房产税VS空置税

房产税与空置税,有着截然不同的政策目标。

房产税,是针对住房持有环节而言,属于典型的地方税种,所有收入都归地方政府所有。换句话说,只要持有房屋,就必须逐年纳税。

虽然房产税对房价有短期抑制效用,但其目的并非着眼于楼市调控,而是为地方政府开辟新的稳定税源,从而进一步理顺财税关系。(参阅《三重信号来袭,房地产税还远吗?》)

相比而言,空置税则是抑制投机而来,属于楼市调控中的狠招。

香港的空置税只是对一手新房开征,目的在于遏制“捂盘惜售”;而加拿大等地的空置税,则是针对二手房征收,目的在于遏制住房空置,从而抑制投机。

显然,从遏制投机、抑制房价过快上涨的角度而言,空置税比房产税更有杀伤力。

但从稳定市场的角度而言,房产税的副作用明显小于空置税。

02

我国住房空置率有多高?

住房空置率,向来是中国楼市最大的谜题之一。

虽然不少城市新城区的大量小区亮灯率惨不忍睹,同时通过水电费用以及入户调查等方式,均可有效估量空置率,但这一数字究竟有多高,却一直都缺乏权威说法。

在2018陆家嘴论坛上,原中财办副主任杨伟民在演讲中提到:

但是,这一数字具体有多高,并未看到公开数据。这方面,研究机构有相关统计分析可作为参考。

根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告,我国城镇地区住房空置率高达21.4%,远远高于日本、德国等发达国家。

同时,二三线城市的空置率远远高过一线城市。数据显示,我国二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,而一线城市仅为16.8%。

值得一提的是,从2011年到2017年,只有一线城市的住房空置率在下降,二三线城市的住房空置率均有不同程度提升。

这与人们日常的观感大致一致。这几年,随着二三线城市房价不断上行,加上大量新建小区拔地而起,住房空置率随之而提升。

而一线城市,则有源源不断的人口流入,即便是偏远郊区,也承接了大量的居住人群,住房空置率相比而言,还算十分正常。

03

为什么那么多房子空置?

房价在不断上涨,房租同步在提升,为何还会有大量住房空置?

一个原因是,部分住房投机属性过高,缺乏租赁刚需支撑,不得不空置。大部分偏远郊区、一些新城区的住房空置,均属此类。

这些地方夜晚连灯都不会亮起多少,没有本地人口支撑,房子想要租出去并不容易。

另一个原因是,相比于房价上涨的收益,租赁收益可以忽略不计。同时,在二手房交易上,一直敞空的次新房反而能卖更高价格。所以,不少业主宁愿空着也不出租。

从租金回报率来看,我国一二线城市的租金回报率普遍低于2%,而国际正常水平约为5%左右。单就租赁市场而论,这样的回报率显然不正常,但与动辄翻番的房价相比,这样的回报率又显得十分正常。

显然,大城市租金回报率过低,并非因为房租太低,而是因为房价太高。当房租涨幅赶不上房价涨幅时,大量住房有意或无意被空置,就不难得到理解。

04

空置税会怎么收?

征收空置税,听起来很新鲜,其实已经在多个城市落地。

最近的两个案例是香港和温哥华。

香港的空置税,属于新房空置税,税率约为5%左右。香港的空置税只对新房征收,存量房源不在其列,意图很简单:以税收成本防止开发商捂盘惜售,从而刺激新房入市,进一步缓解楼市供求紧张的局面。

事实上,香港人多地少,住房一直都相当紧张。住宅空置率已从2010年的4.7%下滑到如今的3.7%,在国际上也算是合理水平。

与之对比,加拿大温哥华更进一步。

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