北京贴吧 - 统计局数据70城房价持续上扬 但房价真的上涨了吗?

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2019-08-06 09:32
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统计局数据70城房价持续上扬 但房价真的上涨了吗? 全国楼市,全国房价...

7月31日,政治局会议召开,提出要下决心解决好房地产市场问题,下一步要因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,“坚决遏制房价上涨”,将去年3月的政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”,显示出未来房价控制的决心,同时也暗指房价上涨的势头依然存在,尤其是近期房价略有抬头。

事实上,从近期发布的70城新建商品住宅价格指数的变动,我们也不难看出端倪,截止2018年6月底,该指数已经连续37个月环比均呈上涨趋势,且涨幅在不断扩大,6月环比涨幅高达1.11%,创下了2016年国庆节最严调控以来环比涨幅新高。

图:2015年1月-2018年6月70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势


资料来源:国家统计局、CRIC整理

究竟房价是否真正上涨了呢?让我们来看一下实际情况,2016年三季度中央开始以“四限”政策为核心的楼市调控以来,“限价”政策在各地的执行还是相对比较严苛的,比如郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平;再比如长沙市的商品住房项目申请预售许可证,价格比照2016年10月的均价来确定;合肥则确定备案价格不高于同区域、同品质、同类型在售项目最高价,备案价6个月内不能上调,若上调幅度不大于1%等限价新政。

在政策的执行过程中,部分重点城市的一手房价其实是不涨反跌的。大家都参考了2016年9月份,甚至要比当时更低的房价来定价。从下表中我们不难看出,深圳、上海、武汉、郑州的部分新开盘项目成交均价都与之前呈现持平或小幅下降,以上海龙湖天璞为例,2016年6月预期开盘价格80000元/平方米,但随后限价等市场调控政策不断升级,该项目2018年7月开盘,当月成交均价仅为51805元/平米。

表 近期部分城市新开盘项目历年来成交均价变化情况(单位:元/平方米)


数据来源:CRIC

今年上半年有很多楼盘加快了推货节奏,这之前主要是由于限价原因,导致了房企拿预售证的意愿较低,在时间允许的范围内总还是抱有一些奢望,希望限价能够取消或者放松,房价能够持续上涨,但随着调控的不断加码,政府遏制房价上涨的决心彰显,很多房企不得不做出相应的“妥协”,尤其是核心一二线城市的很多楼盘在今年上半年纷纷去拿预售证,其实获得的价格都是在限价范围内或是比之前定价要低。

基于此,目前部分重点城市整体均价的上扬主要与供应结构密切相关,新推盘以中高端居多,对于成交均价的拉升作用不言而喻,这也是导致70城房价上扬的主要原因,而抛开结构性因素,部分重点城市真实的房价还是不涨反跌的。

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