楼市限售再出江湖!苏州局部二手房将限售5年灵台天气 -

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2019-08-01 19:50
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近日 楼市限售政策再出江湖 苏州市加码调控政策 宣布在部分热点区域实施3 5年的限售 同时将房企土拍报价与预售条...

  近日,楼市限售政策再出江湖,苏州市加码调控政策,宣布在部分热点区域实施3-5年的限售,同时将房企土拍报价与预售条件挂钩。

  苏州出台楼市新调控

  近日,苏州出台楼市调控意见,苏州工业园及高新区部分区域新房限售3年,二手房限售5年。这是自2016年10月苏州市出台限购政策后的首次加码。

  据称,本轮苏州市调控政策的升级主要原因是2019年以来苏州市拍市场热度飙升、一二手房市场明显回暖。今年以来,沉寂多时的苏州楼市迅速升温。上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场月报》显示,4月苏州二手房成交量为11748套,环比增长99.0%,同比增长84.1%,直逼2012年以来的历史最高值。      5月11日,苏州市人民政府发布通知,再次提出坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。《通知》提出,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,限制转让区域内新取得预(销)售许可的商品住房项目,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。

  对苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。同时,在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50-60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

  苏州工业园区和其他市(县)、区,还可结合本地实际情况,优化完善施教区内住房的学位政策。

  另外,通知还调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设臵。其中,将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10-25%后转为一次报价出让方式。

  年内现3次百亿土拍

  除了楼市销售数据外,二线城市的土地市场也火热朝天。在一线城市鲜有土地供应背景之下,回归二线成为房企的主流看法。而受益融资环境宽松,房企又有了充足的弹药拿地。也因此,本轮二线土地市场主要表现是,无论成交量、地价还是溢价率都频频创新高。

  根据中国指数研究院数据,2019年4月全国百城土地成交面积5680万平方米,环比增涨11%,同比增长5%;百城土地流拍面积占推出面积之比为2%,较上月下降2个百分点,较2018年7月高点下降23个百分点;全国百城土地平均溢价率为16%,较上月上升6个百分点,较去年同期上升1个百分点,土地市场持续升温。

  而今年年内,苏州已出现了三次百亿级土拍。今年4月24日,苏州主城区出让5宗地块,共吸引了34家房企竞拍。最终5宗宅地成功出让并吸金135.7亿元,溢价率超过35%,并诞生吴中区太湖新城板块和尹山湖板块两幅新“地王”。同时在5月8日,苏州再拍三宗地,收金40.65亿元。此前在2月22日,苏州成功出让6宗涉宅地块与1宗商服用地,总成交价为98.25亿元,接近100亿元;1月4日,苏州2019年的土拍首秀共出让10宗地块,揽金129.19亿元。

  因城施策进行调控

  58安居客首席分析师张波认为,房企在二线城市加大布局可以视为拿地策略的变化,三四线城市受棚改规模减少影响,房企的拿地力度已经有所减缓。除了长三角、粤港澳大湾区等热点城市群外,其他区域的三四线城市开始出现降温。而与此同时,年后二线城市土地回温明显,武汉、成都、合肥、重庆等地的土地也呈现供需两旺局面。从土地市场来看,部分房企的回归一二线战略正在得到体现,二线城市也将成为今年众多房企的重要战场。

  据其分析,苏州出台的新政策是一个明确的信号,由于二线城市土地热度提升、二手房市场转热,对于房价上涨的确会形成推动作用,因城施策进行调控就显得十分必要。同时,业内也普遍认为,个别楼市火热的城市未来不排除加码调控的可能性,但保持房地产市场稳定发展仍是主基调,一些城市此前出现成交量上涨的“小阳春”现象,基本无入夏可能。

  华创证券认为,在房地产结构性回暖和宏观外部因素等综合背景下,政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合。“一城一策,房住不炒”已经是房地产行业的稳定宏观调控政策,预计未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。

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