从苏州楼市调控看区域房价过热后如何“去火”

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2019-06-12 10:19
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今年前4个月,苏州二手住宅挂牌价累计涨幅达5.88%,其中3月至4月份快速上涨4.75%,而同时期百城涨幅仅为0.08%。其中...

  今年前4个月,苏州二手住宅挂牌价累计涨幅达5.88%,其中3月至4月份快速上涨4.75%,而同时期百城涨幅仅为0.08%。其中,苏州工业园区二手住宅挂牌价一年来的累计涨幅已经超过25%。与之相比,国家统计局统计的70个大中城市二手住宅销售价格同比增幅大多在10%左右。

  苏州房价的“抬头”速度可见一斑。

  政策对此也有迅速反应。继4月19日对6个城市预警提示后,5月18日,住建部再次对苏州等4个城市进行预警提示。在此之前,苏州已对本轮房价上涨过快的工业园区、高新区出台了局部限售等调控措施。和苏州一样,其他竞争力和吸引力较强的新一线、二线城市同样面临如何保持房地产市场稳定健康发展的困境。而苏州给这些城市提供了新的调控思路。

  强吸引力

  支撑城市房价上涨

  房价上涨必然伴随着住宅和土地成交量上升。诸葛找房数据研究中心显示,4月份,苏州商品住宅成交67.57万平方米,环比上涨102.09%,同比上涨47.67%;二手住宅成交95.79万平方米,环比上涨52.24%,同比上涨82.5%。1月至4月份,苏州多宗高单价、高溢价率土地成交,住宅用地出让金累计达622亿元。而去年全年苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)总成交金额只有710.01亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《金融时报》记者表示,春节后,购房者需求高涨,但苏州当地一手房不多且大部分在郊区,导致二手房交易活跃和价格上涨。长期以来,苏州产业结构含金量较高,能够提供较多就业机会,加之近期实施的人才引进政策,使苏州吸引了大量周边城市的人口。另外,长江三角洲区域一体化发展上升为国家战略、苏州昆山通地铁等概念性因素也导致购房者对苏州形成了长期看涨预期。

  事实上,苏州全域房价涨幅并不一定比其他城市突出,但苏州工业园区涨势惹眼。链家数据显示,4月份园区二手房参考均价为每平方米39396元,较年初上涨8.21%。而同属苏州的吴江区房价在1.8万元上下,姑苏、高新等区域均价在2万至3万元之间。由于具备产业、交通、教育等资源优势,工业园区对于周边城市产生了较强的人才虹吸效应。实际购买力强的人才持续流入是园区房价上涨的根本基础。

  短期看政策、中期看经济、长期看人口是判断区域房价涨跌的标尺。与苏州同属新一线城市的西安,自从人才引进计划实施以来,房价已经连涨数月。4月份,西安商品住宅价格为每平方米13721元,新建商品住宅价格指数同比上涨23.8%,位居全国第一。严跃进坦言,此类城市后续购房需求较大,房价仍具备上涨潜力。

  调控需更有针对性地

  盯住炒房行为

  在上述4个被预警提示的城市中,苏州率先发布了调控政策。

  5月11日,苏州市发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。意见明确,苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房项目,购房者自取得不动产权证之日起,满3年后方可转让。苏州工业园区全域二手房新取得不动产权证满5年后方可转让。

  在此之前,苏州已多次发布限购和限贷政策,例如苏州二套房未结清贷款的情况下商贷首付比高达80%等。苏州本轮调控政策并未升级调整限购限贷政策,而是针对热点区域实施局部限售。严跃进认为,目前厦门、杭州等热点二线城市的限售政策普遍限制在2至3年。而苏州限售新政部分区域限售5年,属于限售政策升级版,有助于抑制热点地区房价过快上涨,引导理性购房,抑制炒房投机。

  局部限售并非苏州首创,苏州也不算限售条件最严厉的城市。据悉,自去年起,徐州、兰州、长沙、昆明等地已分别就项目是否在主城核心区域、购房者户籍等条件,设置了差异性限制政策。青岛无论新房还是二手房都需在取得不动产权证书满5年后才能上市交易。

  苏州调控政策最大的特点是出台了针对土地、学区房、人才等更为具体的措施。例如意见将土地出让报价条件从定值调整为区间设置;苏州工业园区新购住房“五年一学位”调整为“九年一学位”等。这也被不少业内人士视为是更加细致的“因区施策”政策开启信号。接下来或将会有更多城市在避免误伤刚需的基础上,针对炒房行为,出台更符合实际、更加细化的调控政策。

  像苏州一样,人口净流入规模大、城市竞争力和吸引力强的城市,房地产调控走向何方?严跃进认为,此类城市房价过快上涨风险依旧存在,未来房价管控力度需要加大,防范炒房带来的人才流出、挤压产业发展等风险,但管控思路需要创新。从根本上说,构建完备的产业结构,降低对土地市场的依赖,积极发展租赁市场和住房保障市场,才是房地产市场健康平稳发展的制胜之道。

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