从日本房地产泡沫破裂的形势看,现在国内房价属于哪一个阶段?

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2019-07-23 09:34
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10次危机,9次房地产;10次房地产危机,9次流动性。房地产泡沫对于许多国家来说,都是一个老大难问题。 国内楼市相当于日本房地产泡沫崩溃前夕 自1992年住房改革推行以来,我国...

10次危机,9次房地产;10次房地产危机,9次流动性。房地产泡沫对于许多国家来说,都是一个老大难问题。

国内楼市相当于日本房地产泡沫崩溃前夕

自1992年住房改革推行以来,我国房地产行业由起步发展到高峰,如今楼市已经处于后调控时代,相当于日本的1987年(即日本政府意识到泡沫后才是调控的时候),与日本楼市泡沫崩塌相比,国内楼市泡沫已经开始逐步出现了破裂征兆。不过我认为中日两国楼市有一些异同点,单纯横向对比的话,可比性并不强。

当下的中国和当年的日本虽然同处于房地产泡沫泛滥时代,但日本政府当时采取的措施是扩大公共投资,财政政策全面转为宽松。而货币+财政的双宽松,最终导致了房地产泡沫迅速积累。而咱们目前财政政策偏积极,货币政策有松有紧,不至于让楼市泡沫危机全面爆发。

中日两国的楼市有何异同?

相同点:

1、前期需求端增长过快,后期增长缓慢。早在上世纪50年代,日本的城市人口就已经达到总人口的60%左右,也就是说城市化已经达到了60%,但之后的增速便非常缓慢,加之日本人口基数本身就不大,年均新增城市人口并不多,后期楼市缺乏强有力的需求支撑,导致房地产泡沫破灭以及其后很长的时期内的低迷。

截至2018年末我国城市化水平达59.58%,刚好“及格”,但根据诺瑟姆理论,60%以后的增长会非常缓慢,因此未来需求可能不足是国内楼市面临的最大问题,就这点来看,与日本极为类似。

2、本币升值导致外国资本推高房价。2000年以来,人民币汇率从8∶1,上升到目前的6.8∶1,升值超过15%。本币升值的强烈预期,吸引了大量国际资本进入中国,并以国际游资的方式进入房地产市场。而当年日本的80年代也同样经历了日元大幅升值,资金向楼市聚集的过程。

3、土地制度和相关法律不健全。中国有土地财政,而在当时的日本,房地产开发商和政府也往往有着密切的关系,这就导致了中日两国的制度并不利于房地产的健康发展。

不同点:

1、我国宏观调控能力较强。咱们的宏观调控能力要远强于20世纪80年代的日本。目前国内对于房地产调控的政策不再是以前那样一“限”了之,而是全方位的:从限制资金入市,到各种限购限贷限售,再到增加土地和房屋供应,同时健全租赁市场,以租代售。

反观日本,1987年,日本政府意识到泡沫后便提高房地产税收,同时日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率,并宣布商业银行停止向房地产贷款。在之后的几年内,日本先后都出台了许多调控政策,旨在抑制暴涨的房价。但遗憾的是,一系列政策使得土地供给减少,供不应求,地价不降反升。

紧缩政策,加上数次连续加息,房地产的资金链开始断裂,房价暴跌,弃供现象出现,最终导致泡沫破灭。

2、中国正在积极转变经济增长模式。与当年的日本相比,当下的国内经济正在全力由出口导向向内需和消费导向转型。更重要的是,我国的增长潜力比日本要大得多,未来可改变的空间依然很大。

目前国内楼市已经进入后调控,后泡沫时代,历史性拐点已经出现。一般来说,在大牛行情在结束前,所有板块都要被拉升一遍,而现在国内的房价也是一样,从一线到三四线县级市,都被炒了一遍,不少县城房价都已接近万元/平方米,泡沫已经出现破裂征兆。

日本的楼市泡沫更多的是内外部共同作用,国内则是通过拉动内需,逐步调控逐渐消化,相对更加温和。未来中国楼市每年通过小幅调整可以消化库存,再加上居民收入的提高,或许有望实现软着陆,但小城市房价的泡沫依然值得警惕。

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